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저는 이번에 기존의 구축 아파트를 떠나 신축 아파트로 전세계약을 하게 되었는데요.
신축 아파트는 등기가 되어 있지 않아 미등기 상태로 계약을 해야 하다보니, 불안감도 크고, 어떤 것을 알아봐야 하나 걱정도 많았습니다.
다행히 계약을 진행했던 공인중개사 사장님께서 신축 전세계약 경험이 많으셨던 분이라서 체크리스트와 함께 잘 안내를 해주시고 안심을 시켜주셔서 전세계약을 무사히 끝마칠 수 있게 되었습니다.
주의할 점도 많고 걱정도 되시겠지만, 체크리스트 사항만 꼼꼼히 확인하신다면 신축 전세계약의 장점을 온전히 누릴 수 있으실 겁니다.
신축 전세계약의 장점
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신축 계약시 Check-list
1. 아파트 공급계약서(원본. 꼭 원본으로 확인하셔야 합니다.)를 확인해서 수분양계약자와 임대인(집주인)이 동일한지를 확인해야 합니다.
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통상 우리가 집을 구해서 전세계약을 체결할 때에는 계약하려는 집의 현재 상태를 알 수 있는 등기부등본을 떼어 확인하게 됩니다. 계약할 집이 임대인의 소유가 맞는지, 근저당은 얼마나 설정되어 있는지 등을 등기부등본을 통해 확인할 수 있기 때문입니다.
하지만 신축 아파트는 등기부등본을 확인할 수가 없습니다. 왜냐하면 등기가 나오기까지 시간이 걸리기 때문인데(보통 1-3달 걸립니다.) 신축 아파트는 등기 전이라도 준공승인이 나고 임시사용승인이 나면 입주을 허용하게 되기 때문입니다. 그 후에 건설사나 시행사가 사용승인을 얻은 후 소유권보존등기를 하게 되고, 집주인이 잔금처리를 하면서 소유권이전등기(건설사, 시행사 -> 집주인)를 하게 되는데요. 아파트 단지별 전체 세대 중 일반분양, 조합원분양 등 계약 사항이나 규모가 각각 다르고, 수분양자들의 잔금 지급 시기가 서로 다른 등(잔금지급지연 등) 여러가지 이유로 시간이 오래 걸립니다.
그러므로 계약 당시에는 등기부등본을 열람할 수 없는 경우가 많습니다. 그래서 아파트 공급 계약서(원본) 상의 분양계약자와 임대인의 명의가 동일한지를 반드시 확인하셔야 합니다. 사본인 경우 위조의 위험성도 있고, 원본에 특이사항이 기재되어 있을 경우 문제가 될 수 있기 때문입니다. 아파트 준공 전 전매가 가능했던 아파트는 처음 분양자와 임대계약 당시의 임대인이 다를 수 있기 때문에 반드시 확인 후 계약하셔야 합니다. 이때 임대인의 신분증도 같이 확인하셔야 하는 것은 당연하겠죠.
확인은
1) 계약당시
2) 잔금지급시
최소 2번 이상 확인이 필요합니다. 그 이유는 계약당시에는 이상이 없었던 공급계약서가 잔금지급시 분양계약자의 지위에 변동이 있을 수 있기 때문인데요. 임대인이 임차인과 계약 후 제 3의 임차인과 그 사이에 계약하거나, 또는 다른 사람에게 집을 팔거나 한 경우 문제가 될 수 있기 때문입니다.
2. 분양계약서(분양권)에 가처분, 가압류가 없는지 확인해야 하며, 임대인(수분양자)의 납부내역과 대출현황을 살펴봐야 합니다.
만약에 분양권에 가압류, 가처분 등이 있을 경우 잔금완납이 어려워 소유권이전등기가 불가할 경우 문제가 될 수 있기 때문입니다. 임대인에게 분양대금납부확인서 사본을 요청하시고 현재까지 납부한 금액은 얼마인지 그 중에 대출은 얼마인지를 살펴봐야 합니다. 그래서 가급적 대출금과 전세보증금의 합계가 주변 시세의 70%가 넘지 않도록 하는 것이 안전합니다. 이주비대출금, 중도금대출금, 남은 분양대금 잔금도 확인하시고 확인한 금액이 실제와 다른 경우 계약은 무효로 함을 특약에 써두는 것도 한 방법입니다.
3. 계약금과 잔금은 반드시 분양계약서의 수분양자에게 입금해야 합니다.
계약금 및 잔금은 반드시 임대인 명의로 된 은행계좌로 입금해야 합니다. 현금으로 주거나 임대인의 가족 계좌로 입금하거나 하는 경우 문제가 될 수 있기 때문입니다.
4. 잔금일은 가급적 평일에 맞추어야 합니다.
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대부분 세입자를 구한 임대인은 임차인의 전세보증금을 가지고 잔금을 완납하게 됩니다. 이 잔금은 은행에 완납하게 되는데 은행이 평일에만 영업을 하기 때문입니다. 제일 좋은 방법은 분양계약자가 임대인과 은행에 같이 가서 잔금을 완납하는지 확인하는 것이고, 그게 어렵다면 임대인이 잔금을 은행에 납부했다는 거래내역확인증을 확인하고, 분양사무소에서 잔금납부확인서를 발급받아 확인하는 것입니다.
특약사항을 걸어두기도 하는데요.
특약사항)
1) 분양대금완납확인을 위해 잔금 지급일에 임대인은 임차인과 은행에 동행한다.
또는
2) 분양대금을 계약서상의 전세금 잔금 날짜에 완납하지 않을 경우 전세계약은 무효가 되며, 그로 인해 발생한 위약금은 임대인의 책임으로 한다
등의 특약을 걸어두면 안전합니다.
5. 임대차계약 후 전입신고와 확정일자 받기
건물은 미등기상태이지만 임시사용승인이 난 상태라서 주택임대차보호법 적용을 받기 때문에 잔금납부와 동시에 전입신고를 하고 확정일자를 꼭 받아야 합니다.(평일에 잔금 납부를 해야 하는 이유가 여기에도 있습니다. 주민센터는 평일에만 여니까요.)
전입신고양식
미등기 상태라서 전세권설정등기는 할 수 없지만
1) 전입신고
2) 확정일자
3) 실점유
로 우선변제권을 얻을 수 있기에 반드시 해야 하는 절차입니다.
전입신고는 관할주민센터 또는 정부24 온라인
확정일자는 관할주민센터 또는 온라인등기소
에서 가능하지만, 확실하게 둘다 진행하시려면 주민센터로 가시는 것이 가장 좋습니다.
추천 특약사항)
- 분양대금 납부 내역 상 대출 확인 금액이 실제 사실과 다를 경우 임대차 계약은 무효 또는 해지한다.
- 전세보증금 지급과 동시에 잔금 상환을 하지 않거나, 특정 기간(OOOO년 OO월 OO일) 내로 잔금 상환이 안될 시 임대차 계약은 무효 또는 해지한다.
- 임대인이 분양대금 잔금 미납 등 여러가지 이유로 분양 계약이 해지되거나 소유권을 확보하지 못하는 등의 문제 발생 시 본 임대차 계약은 무효로 하며 임대인은 그에 따른 위약금을 지불한다.
신축 아파트는 구축 아파트에 비해 계약시 신경쓸 것이 많고 복잡합니다. 하지만 해당 체크리스트만 잘 이행하시고 확인하시면 기존의 구축 아파트 보다 신식의 건물을 싼 가격으로 계약할 수 있는 좋은 기회입니다.(물론 추후 전세시세는 주변 구축을 따라갑니다. 그래도 2년 or 4년간 싸게 살 수 있는 것은 사실입니다.)
다시한번 정리해보겠습니다.
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여기까지 하셨다면 준비는 끝난 것입니다.
새집에서의 새출발을 축하드리며 대박나시길 기원합니다.
